Nell’articolo intitolato “Documenti istituzionali, atti, delibere, accordi, verbali di seduta di giunta e di consiglio” (documenti) abbiamo ripercorso l’iter del project financing, relativo al silos di Piazza della Vittoria, attraverso i documenti e gli atti ufficiali del Comune di Reggio Emilia.

Dal testo dell’articolo si evince sostanzialmente che l’idea del park interrato nasce come tematica puntuale (punto 9 Verbale Piazza Vittoria) toccata dagli interventi previsti nel Concorso Europeo di Progettazione per la riqualificazione delle piazze Vittoria e Martiri del 7 Luglio.

In relatà il CONCORSO PIAZZA TEATRI, le Linee Guida e il Documento Preliminare del suddetto concorso non citano mai la realizzazione di un parcheggio interrato, piuttosto pongono l’attenzione sulla rivalutazione culturale e architettonica della piazza (l’università, il sistema dei teatri e i monumenti e luoghi della memoria), sull’enfatizzazione del verde pubblico (rappresentato dai Giardini Pubblici) e sulla riconfigurazione della piazza (nuova pavimentazione, nuova illuminazione, nuovo arredo urbano).

La costruzione di autosilos sotto il manto stradale diventa ufficiale solo con l’approvazione del Programma Triennale LLPP 2005_2007 approvato dal Consiglio Comunale. Tuttavia l’elenco prevede, nel campo relativo alla descrizione dell’intervento, la realizzazione di parcheggi interrati o silos (Zucchi, San Girolamo, Piazza Vallisneri, ecc.) per un valore presunto di 15.000.000 €, e l’avviso indicativo, del 2005, per i lavori in project financing ne ribadisce la definizione.

È solo con la delibera GC_2006_70 approvata il 22 marzo 2006 dalla Giunta Comunale e messa in evidenza dal consigliere Giovannini nella seduta di Consiglio dell’11 dicembre 2006 CC 11_12_2006, che, per la prima volta il park interrato di Piazza della Vittoria fa il suo esordio nell’iter burocratico. Infatti la proposta, dichiarata sussistente dell’interesse pubblico e predisposta dall’ATI CCC – ITALCANTIERI – CFC, prevedela realizzazione di tre parcheggi interrati e rispettivamente: ex Caserma Zucchi (1 piano per 460 posti), piazza della Vittoria (1 piano per 79 posti e 45 box) e piazza XXIV Maggio (1 piano per 72 posti).

Anche il Programma Triennale LLPP 2006_2008 ribadisce l’intervento Parcheggi interrati o silos (Zucchi, San Girolamo, Piazza Vallisneri, ecc.), per altro con una disponibilità finaziaria, a partire dal 2008, di 1.500.000,00 €.

Insomma, ci pare di capire che, tra il 2004 e il 2006, sia venuta meno non solo l’informazione ai cittadini, ma anche la comunicazione tra gli organi istituzionali del Comune. Pertanto mentre il Consiglio approvava i documenti pluriennali sui LLPP aventi in elenco interventi con una certa descrizione, la Giunta approvava, a sua volta, gli stessi interventi ma con una descrizione diversa, cosa alquanto strana e non proprio ortodossa.

L’ipotesi che, tra Concorso Europeo di Progettazione per la riqualificazione delle piazze Vittoria e Martiri del 7 Luglio e Programma Triennale LLPP, sia spuntato improvvisamente un park interrato non previsto e non a conoscenza del Consiglio Comunale è supportata da un articolo della Gazzetta di Reggio del 15 giugno 2005.

Interessante notare come l’assessore Spadoni parli già di utili del “futuro parcheggio” mentre l’attuale vicesindaco Ugo Ferrari (all’epoca assessore all’urbanistica), così determinato oggi nell’avvio dei lavori, indichi invece “nessuno sta parlando di costruire un parcheggio”.

D’altra parte si sottolinea come il Consiglio Comunale non fosse informato o ne fosse informato solo parzialmente giacché i consiglieri Franco Corradini, Gianni Prati, Roberto Salsi e Ernesto D’Andrea propongono una interpellanza alla Giunta evidenziando che in “nessun atto ufficiale dell’Amministrazione Comunale è previsto un parcheggio sotterraneo in Piazza della Vittoria e in più di una occasione si è affermato che quest’ultima soluzione non è utile a una valorizzazione del centro storico, della zona universitaria e dei Teatri”(CC 13_07_2005).

Alcune curiosità:

• nella seduta del 22 marzo 2006, con cui la Giunta delibera all’unanimità la sussistenza di interesse pubblico per la proposta dell’ATI CCC – ITALCANTIERI – CFC, l’assessore Ugo Ferrari (oggi vicesindaco) è assente;

• Franco Corradini, dopo l’interpellanza “contro” il park interrato in piazza della Vittoria, diventa assessore e il 16 giugno 2010 vota a favore per la conferma della sussistenza dell’interesse pubblico del progetto dell’ATI promotrice, mentre risulta assente nelle sedute del 18 gennaio 2012 (GC_2012_12) e del 26 giugnio 2013 (GC_2013_137) in cui si perfeziona l’aggiucazione del progetto definitivo per l’intervento sotto piazza della Vittoria.

Progetto silos in Piazza della Vittoria, è giallo

“Nell’elenco dei parcheggi interrati o silos, compaiono tre nomi, che indicano le zone dove l’amministrazione comunale intende lavorare. Seguendo alla lettera il testo, appena dopo «ex caserma Zucchi, piazza San Girolamo, piazza Vallisneri» troviamo dei puntini di sospensione. Un elemento di poco conto in apparenza, ma non se pensiamo che fra quei puntini si nasconde il nome di un’altra zona, decisamente importante, sulla quale la giunta intende operare: piazza della Vittoria. Come emerso nei giorni scorsi, in piazza della Vittoria, proprio di fronte al teatro Valli sono all’opera da qualche tempo tecnici ed operai che stanno procedendo alle operazioni di trivellazione del suolo e all’opera di carotaggio della zona.

In altre parole, lavorano all’estrazione di campioni di terreno per procedere in seguito ad un’analisi geologica. Fin qui, nulla di strano, visto che è possibile attuare fasi di studio del terreno, per verificare se una zona sia o meno idonea alla realizzazione di un parcheggio sotterraneo.

Il problema è sorto nel momento in cui l’assessore Mimmo Spadoni ha fatto capire, in alcuni commenti rilasciati al nostro giornale, che nella piazza sarà realizzato con tutta probabilità un parcheggio che non è previsto nel piano triennale degli investimenti del Comune. «Se non ci saranno utili sufficienti derivati dalla gestione del futuro parcheggio – ha aggiunto poi l’assessore – il Comune sarà disponibile anche a pagare un canone annuo». Divero è il punto di vista del collega di giunta di Spadoni, l’assessore all’urbanistica Ugo Ferrari: «Nessuno sta parlando di costruire un parcheggio. I lavori in corso riguardano una eventuale quota aggiuntiva di box auto per residenti. Per noi il parcheggio del futuro rimane quello sotto la ex caserma Zucchi». A seguito delle dichiarazioni dell’assessore Spadoni, i Ds hanno presentato una interpellanza in consiglio comunale, chiedendo ragione dei lavori e postulando spiegazioni in merito ad un progetto di cui nessuno aveva mai sentito parlare.

Da anni si ventila l’ipotesi di una simile operazione nei dintorni del teatro Valli, ma il fatto che la Giunta intedesse procedere alla realizzazione non era noto, non solo alla città, ma neppure al consiglio comunale.

Così, una parte del centro sinistra si è mobilitata chiedendo lumi. «In nessun atto ufficiale dell’amministrazione comunale – dicono i consiglieri Ds Franco Corradini, Gianni Prati, Roberto Salsi ed Ernesto D’Andrea nell’interpellanza – è previsto un parcheggio sotterraneo in piazza della Vittoria e in più di una occasione si è affermato che quest’ultima soluzione non è utile a una valorizzazione del centro storico, della zona universitaria e dei Teatri».

Ai Ds si è aggiunta ieri Paola Donelli dei Verdi, che si è mostrata estremamente critica rispetto alla decisione di costruire un parcheggio. «Non si capisce bene perché stiano procedendo ai lavori – ci ha detto – Non ha senso costruire un parcheggio lì, siamo assolutamente contrari. In ogni caso, se costruiamo dei parcheggi in centro storico, significa che la gente potrà arrivarci in auto, non solo i residenti, ma anche chi viene da fuori».

Rispetto ad una possibile pedonalizzazione del centro, un bel cambiamento. Certo, potrebbe anche trattarsi di uno spostamento: invece di realizzare un parcheggio sotterraneo nell’area della caserma Zucchi, si potrebbe realizzarlo in piazza della Vittoria. «Qualora ci fosse uno spostamento però – dice Donelli – ne dobbiamo prima parlare in consiglio. E comunque non mi sembra che qullo sia il luogo adatto».

Sulla questione è intervenuto anche il Ds Franco Corradini, sollecitando una discussione della faccenda. «Spero che la questione si chiarisca al più presto – ha detto – e sollecito un dialogo immediato»”. [Articolo a firma di Francesco Borgonovo – Gazzetta di Reggio 15/06/2005]

link: http://ricerca.gelocal.it/gazzettadireggio/archivio/gazzettadireggio/2005/06/15/EC3PO_EC301.html

Gazzetta Reggio 15 06 2005

Nella convenzione stipulata nel maggio 2011 tra Comune di reggio Emilia (stazione appaltante) e Reggio Emilia Parcheggi Spa (concessionario) è stata inserita la “clausola” prevista dalla ex legge Merloni:

“Sia in caso di risoluzione della convenzione che in caso di revoca della concessione per motivi di pubblico interesse sono rimborsati al Concessionario ex art. 37 septies, comma 1 lett. a), b) e c), della L. 109/1997 s.m.i.:

il valore delle opere realizzate più gli oneri accessori, al netto degli ammortamenti, ovvero, nel caso in cui l’opera non abbia ancora superato la fase di collaudo, i costi effettivamente sostenuti dal concessionario;

le penali e gli altri costi sostenuti o da sostenere in conseguenza della risoluzione;

un indennizzo, a titolo di risarcimento del mancato guadagno, pari al 10% (dieci per cento) del valore delle opere ancora da eseguire ovvero della parte del servizio ancora da gestire, valutato sulla base del piano economico-finanziario in base alla sommatoria dei margini operativi lordi attualizzata al tasso di sconto pari al tasso medio ponderato del debito risultante dal piano economico-finanziario.

Le somme di cui al precedente comma 23.3 sono destinate prioritariamente al soddisfacimento dei crediti dei finanziatori del Concessionario e sono indisponibili da parte di quest’ultimo fino a completo soddisfacimento di detti crediti.

L’efficacia della revoca della concessione e’ sottoposta alla condizione del pagamento da parte del concedente di tutte le somme previste dai commi precedenti”.

Il citato articolo della ex legge Merloni introduce alcuni elementi che vanno intesi come segue.

La revoca è un provvedimento di autotutela attraverso cui le pubbliche amministrazioni possono riesaminare i propri precedenti provvedimenti (o i provvedimenti dei subordinati gerarchicamente) quando ritengono che tali provvedimenti presentino vizi di legittimità o vizi di merito o in base ad una nuova valutazione dell’interesse pubblico.

La revoca attualmente trova la propria principale disciplina nell’art. 21 quinquies della legge 241/1990 (come modificato per effetto dell’art. 14 della L. 15 del 2005): “Per sopravvenuti motivi di pubblico interesse ovvero nel caso di mutamento della situazione di fatto o di nuova valutazione dell’interesse pubblico originario, il provvedimento amministrativo ad efficacia durevole può essere revocato da parte dell’organo che lo ha emanato ovvero da altro organo previsto dalla legge. La revoca determina la inidoneità del provvedimento revocato a produrre ulteriori effetti ”.

La revoca può essere legittima o illegittima. Perché la revoca sia legittima deve essere motivata, deve ottemperare all’obbligo di comunicazione, deve rispondere al presupposto dell’esistenza di ragioni di pubblico interesse e deve conformarsi ai principi del buon andamento dell’azione amministrativa (legalità, economicità, razionalità, imparzialità, trasparenza, efficacia e efficienza).

Oltre alla revoca la pubblica amministrazione può esercitare il proprio diritto di autotutela anche attraverso l’annullamento, ovvero quel provvedimento amministrativo che, ben motivato e rispondente a ragioni di interesse pubblico, rende nulli gli effetti di un precedente atto viziato da illegittimità (art. 21-nonies della legge 241/1990 ).

Il valore delle opere già realizzate e/o i costi effettivamente sostenuti dal concessionario rappresentano il cosiddetto “danno emergente”, cioè quello quantificato, e debitamente documentato, sulla base tutte le spese inerenti l’opera già sostenute.

D’altra parte, l’indennizzo a titolo di risarcimento del mancato guadagno rappresenta il cosiddetto “lucro cessante”, cioè in riferimento alla “ricchezza” che il concessionario non ha conseguito in seguito al mancato utilizzo della concessione stipulata con il concedente. Trattandosi di evento futuro e solo prevedibile, per ottenere il risarcimento sarà necessaria una ragionevole e documentata certezza circa il suo accadimento.

Diverse sentenze della giurisprudenza amministrativa (TAR, Consiglio di Stato etc.) hanno ribadito che che l’Amministrazione pubblica conserva pienamente, anche in presenza di un atto di aggiudicazione definitiva, i poteri di autotutela (di annullamento e di revoca) che le spettano in via generale per tutti gli atti amministrativi, ai sensi della legge 241/90, purché ricorrano, ovviamente, i presupposti ivi previsti.

Ebbene tali presupposti prevedono esplicitamente tre elementi di legittimità: la sussistenza di un preciso, attuale e concreto interesse pubblico (la cui valutazione è ampiamente discrezionale da parte dell’amministrazione pubblica) alla luce della comparazione di questo con le contrapposte posizioni consolidate del concessionario; l’obbligo di motivazione del provvedimento, in ragione del pubblico interesse e del buon andamento dell’azione amministrativa; il vincolo inderogabile di previa comunicazione alla parte interessata (concessionario) dell’avvio del relativo procedimento a’ sensi dell’art. 7 e ss. della medesima L. 241 del 1990.

Solo in queste circostanze, di fronte all’aggiudicazione definitiva di una concessione, si può affermare di essere in presenza di un’azione di autotutela esercitata attraverso un atto (revoca o annullamento) pienamente legittimo.

La giurisprudenza amministrativa è concorde anche sul fatto che l’obbligo generale di indennizzo dei pregiudizi arrecati dalla revoca di atti amministrativi, secondo quanto previsto dall’art.21 quinquies della L. 241/1990, sussiste esclusivamente in caso di revoca di provvedimenti definitivi (ad esempio di approvazione del progetto definitivo di un project financing o di approvazione dell’accordo tra stazione appaltante e concessionario). In tal caso, in presenza di un’azione di autotutela legittima da parte dell’amministrazione pubblica, l’indennizzo previsto deve essere limitato solo alle spese effettivamente sostenute e documentate dal concessionario in forza dell’opera sul provvedimento oggetto dell’azione di autotutela, con particolare riguardo alle spese per la redazione dei progetti, per la presentazione delle istanze, per le spese di istruttoria, di partecipazione al bando, nonché tutte le spese connesse alla realizzazione dell’opera e debitamente documentate.

Il cosiddetto danno da “lucro cessante” non può essere ricompreso nell’indennizzo da atto lecito.

In definitiva una determinata, concreta e legittima azione di autotutela da parte del Comune di Reggio Emilia non solo eviterebbe, in ragione di un reale e concreto iteresse pubblico a fronte di un affare privato che va a gravare sulla collettività, uno scempio e una devastazione annunciata in Piazza della Vittoria, ma limiterebbe l’indennizzo alle sole spese effettivamente sostenute dal concessionario. Indennizzo che parrebbe essere ben poca cosa di fronte al centinaio di box/posti auto che il Comune potrebbe acquistare, con fondi pubblici, al prezzo di 35.000 ciascuno.

I lavori per tutta Piazza della Vittoria inseriti ne terzo stralcio del Concorso Europeo di Progettazione, partito nel 2004, per la riqualificazione di Piazza della Vittoria e Piazza Martiri del 7 Luglio, prevedeva un valore presunto di 2.417.900,00 € e prevedeva sostanzialmente la ripavimentazione della piazza.

Nel punto II.4 dell AVVISO INDICATIVO LAVORI in project financing datato febbraio 2005 e emanato dal Comune di Reggio Emilia si parla di realizzazione di parcheggi interrati o silos (Zucchi, San Girolamo, Vallisneri etc.) del valore complessivo non superiore ai 15.000.000,00 €.

Nel Programma Triennale LLPP 2008_2010 è stata reiscritta la voce relativa al 3° stralcio delle piazze (ripavimentazione di piazza della Vittoria) per un valore di 3.000.000 € (+ 500.000 € rispetto al 2007) di cui 2.500.000 € in carico ai privati a cui è stata affidata la progettazione del parcheggio sotterraneo.

Dopo l’iter negoziale tra Comune e privato, il 16 giugno 2010 (GC_2010_142) la Giunta delibera l’approvazione del progetto preliminare della società di progetto “Reggio Emilia Parcheggi Spa” (CCC – CCM – APCOA Spa e FINAL) dal valore complessivo di 10.825.123,00 € + 100.000 € per la corresponsione di canone una tantum alla stazione appaltante (Comune di Reggio Emilia), con l’obbligo a carico del concessionario di pavimentare, sistemare e allestire quale pubblica piazza, a propria cura e spese, l’area sovrastante e circostante il realizzando Parcheggio Vittoria, in conformità al progetto approvato nel Concorso Europeo di Progettazione, per un costo a bilancio del Comune pari a euro 2.5000.000,00 €.

In definitiva, secondo la delibera GC_2010_142, la stima sommaria dei costi è di 10.925.123,00 €, di cui 498.000,00 € per la risistemazione del parcheggio a raso della ex Caserma Zucchi, 9.088.067,00 € per i lavori in Piazza della Vittoria, 500.000,00 € per attrezzature gestionali e 738.436,00 € di spese tecniche.

Il 24 settembre 2010 viene trasmesso il Bando di gara di procedura aperta e di successiva procedura negoziata, ai sensi dell’articolo 37 quater comma 1 lettere a) e b) della legge 11.02.1994 n. 109, per l’affidamento in concessione, con il sistema della finanza di progetto, della progettazione definitiva ed esecutiva e della realizzazione dei lavori di costruzione di un parcheggio interrato in Piazza della Vittoria, della progettazione definitiva ed esecutiva e della realizzazione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dei parcheggi a raso esistenti nell’area “Ex Caserma Zucchi”, della gestione dei predetti parcheggi al servizio del Centro Storico della Città di Reggio Emilia. L’importo dell’intervento, posto a base di gara in relazione al progetto dell’ATI pomotrice “Reggio Emilia Parcheggi Spa”.

Nel dettaglio il Bando di gara stabilisce, quale importo dell’intervento indicato nella proposta del promotore, le seguenti voci: spesa complessiva di 10.925.123,00 € di cui 10.086.687,00 € (Zucchi + Vittoira + attrezzature gestionali al netto d’IVA) per lavori, compresi gli oneri per la sicurezza, pari a 302.600,61 € non soggetti a ribasso, e 738.436,00 € per spese tecniche delle quali 267.400,00 € per spese sostenute per la predisposizione della proposta e 471.036,00 € quale stima delle successive spese di progettazione nonché delle spese tecniche afferenti la fase esecutiva, più 100.000 € di canone una tantum alla stazione appaltante.Il 9 febbraio 2011 la gara va deserta e la “Reggio Emilia Parcheggi Spa” si aggiudica definitvamente il project financing e l’iter burocratico entra nella fase negoziata della procedura.

Il 18 gennaio 2012 la Giunta, con delibera GC_2012_12, approva il progetto definitivo per un importo di 14.613.933,96 € per il park interrato di Piazza della Vittoria più 630.000,00 € per l’intervento di risistemazione del park nella ex Caserma Zucchi. Insomma un importo complessivo di 15.243.933,96 € per un incremento di 4.318.810,96 € rispetto all’importo indicato nel bando di indizione di procedura aperta e negoziata per il project financing.

Nella delibera di Giunta GC_2012_12 si specificano: per la ex Caserma Zucchi 487.440,00 € per lavori, 10.500,00 € quali oneri per la sicurezza e 132.060,00 € di somme a disposizione; per il park interrato in Piazza della Vittoria 11.685.711,84 € per i lavori, 140.228,54 € per gli oneri di sicurezza e 2.787.993,58 € per somme a disposizione.

Come si può notare l’intero quadro economico è completamente stravolto sia rispetto al progetto preliminare, dichiarato sussistente di interesse pubblico con delibera di Giunta GC_2010_142, sia rispetto al bando con cui è stat indetta la procedura aperta e negoziata del poject financing.

Di fronte al considerevole aumento rispetto al progetto preliminare, l’amministrazione comunale se ne lava pilatescamente le mani giustificando la scelta con il fatto che il progetto preliminare, essendo stato approvato il 16 giugno 2010 con delibera GC_2010_142, non rientra nelle disposizioni del D.P.R. 207/2010, il quale prevede specificamente una verifica, da parte della stazione applatante, degli incrementi apportati alla progettazione definitiva. Piuttosto il progetto definitivo approvato rientra nelle disposizioni di cui agli articoli da 46 a 48 del D.P.R. 554/1999 che non prevedono alcuna fase di verifica o validazione del progetto definitivo elaborato e predisposto dal concessionario dei lavori.

In ogni caso, come confermato nella convenzione stipulata tra Comue e Reggio Emilia Parcheggi Spa, il progetto definitivo prevede la sistemazione dell’area di sosta della ex Caserma Zucchi per complessivi 698 posti auto tutti a raso destinati alla sosta a rotazione e la realizzazione di un parcheggio interrato di tre piani ubicato in Piazza della Vittoria per circa 420 box/posti auto da destinarsi a vendita in diritto di superficie e in parte alla sosta a rotazione, con la ripavimentazione, sistemazione e allestimento per l’intera estensione della piazza.

Con i carotaggi dell’estate del 2012 sopravvengono problemi relativi ad alcuni sottoservizi non censiti e con alcuni reperti archeologici individuati sotto la piazza. Quindi il progetto definitivo viene sottoposto a una variante con specifico riferimento alla parte riguardante il parcheggio interrato in Piazza della Vittoria. In pratica si riduce il numero dei piani interrati da te a due, passando da una profondità di scavo da meno 11 a meno 8 metri, e si riduce il numero dei box/posti auto che da circa 420 passano a 247.

Il quadro economico (GC_2013_137) del progetto prevede un totale generale di 13.058.417,07 € è così specificato in questo modo: lotto A, opere di risistemazione del parcheggio a raso ex Caserma Zucchi, 630.000,00 € di cui 508.191,67 € per i lavori, 10.548,33 € per oneri di sicurezza e 111.260,00 € per somme a disposizione; lotto B, opere per lo spostamento dei sottoservizi relativi a Piazza della Vittoria e Viale Allegri, 1.122.414,07 €; lotto C, opere per la realizzazione del pacrheggio multipiano interrato in Piazza della Vittoria, 11.306.000,00 € di cui 8.161.661,61 € per i lavori, di cui 204.016,54 € per oneri di sicurezza, 500.000,00 € per scavo archeologico e 2.441.321,85 € per somme a disposizione.

Rispetto all’importo posto a base di gara nel bando di procedura aperta e negoziata del project financing permane un incremento di 2.133.294,07 €. Ma al di là degli incrementi rispetto al bando di gara sia del prgetto definitivo sia della sua variante approvata, un aspetto rilevante è l’analisi dei costi medi di realizzazione per singolo box/posto auto del park interrato Vittoria. Anche perché più che un project financing la variante apportata al progetto definitivo assume le caratteristiche vere e proprie di un’operazione immobiliare, giacché i 247 box/posti auto sono tutti destinati alla vendita per la cessione del diritto di superficie. Ma allora che bisogno c’è di un project financing che di per se si delinea come uno strumento per la gestione di un bene o di un servizio e non per la possibilità data ad un privato di vendere un bene comune?

Nell’importo indicato nel Bando di gara per la realizzazione del park interrato (10.295.123 € ottenuti sottraendo i 630.000 € dai complessivi 10.925.623,00 € per l’intervento alla ex Caserma Zucchi) il costo medio di realizzazione per box è di circa 25.000 €.

Se si tiene presente il valore stimato nella delibera GC_2012_12 (14.613.933,96 €) per il park interrato, allora il costo medio per box è di circa 35.000 €.

Infine stando all’importo (11.306.000,00 €) definito per il park Vittoria nell delibera GC_2013_137 che approva la variante al progetto defintivo, i costo medio è di circa 45.000 €.

Insomma, stando al costo medi di 45.000 € per ciascun box, si sta parlando di un’operazione immobiliare con rischio di impresa molto alto, speciee se si tiene conto che ogni box pare che sia messo in vendita ad un prezzo tra i 52.000 € e i 54.000 € e che al momento le manifestazione di interesse sono state 87 su un totale 247 box.

Quindi o c’è qualcosa di poco ortodosso nei valori stimati o il rischio di impresa di quest’operazione immobilia è solo in apparenza. Consideriamo la seconda delle ipotesi.

Secondo l’atto di accordo parcheggi 28_11_2012 tra Comune e privato concessionario, qualora quest’utlimo si determini ad alienare a terzi la proprietà superficiaria di uno o più tra i box o i posti auto da realizzarsi nel park Vittoria ad un prezzo pari o inferiore a 35.000 € ciascuno, esso è obbligato a trasmettere al Comune una proposta di vendita avente ad oggetto i medesimi posti auto o box.

Ora i posti invenduti al momento sarebbero 160 e se tutti fossero acquistati dal Comune al prezzo pattuito in accordo allora la spesa totale, con soldi pubblici, sarebbe di 5.600.000,00 €, abbastanza per coprire i costi per le opere indicate come sussistenti per l’interesse pubblico, cioé i 2.5000.000,00 € stimati per la ripavimentazione della piazza, i 500.000,00 € per lo scavo archeologico, i 1.122.414,07 € per lo spostamento dei sottoservizi e i 630.000,00 € per la risistemazione del parcheggio ex Caserma Zucchi.

A questo punto il concessionario si ritroverebbe con un incasso di 5.600.000,00 + 4.524.000,00 € (per la vendita dei famosi 87 box a 52.000 € ciascuno) per un totale di 10.124.000,00 € ancora inferiore al valore di 13.058.417,07 € specificato nel quadro economico della variante al progetto definitivo.

Ma l’equilibrio economico-finanziario del concessionario (inteso come la copertura del servizio del debito del concessionario e la remunerazione del capitale investito da questo) è assicurato, a titolo di controprestazione, oltre che dalla cessione a terzi dei posti auto previsti, anche dalla gestione dei parcheggi interrati (park Vittoria) e in supericie (ex Caserma Zucchi) facendo propri i proventi derivanti dalla gestione stessa, nonché dalla gestione temporanea degli stalli a rotazione.

Inoltre la convezione stipulata tra Comune e Concessionario prevede una revisione concordata delle condizioni della concessione in presenza di eventi o di circostanze, non imputabili al concessionario, che alterino i presupposti e le condizioni di equilibrio economico finanziario. Tra questi eventi vi è “il mancato raggiungimento di un livello minimo di ricavi, non dipendenti da fatti o scelte imputabili al concessionario, sufficiente ad assicurare la copertura dei costi operativi di esercizio dei flussi di cassa a servizio del debito”. Ciò vuol dire, come descritto nell art. 11 bis 2 della convenzione, che il concessionario, nel caso in cui i ricavi dalla sosta a rotazione o dalla cessione a terzi dei box non siano sufficienti a coprire la copertura dei costi sostenuti, può concordare con il comune una revisione delle tariffe orarie della sosta a rotazione, dei prezzi di cessione dei box a terzi, della durata della concessione o “altra misura compensativa adeguata”. Per di più la “revisione concordata potrà avere ad oggetto, a scelta del concedente, anche o in alternativa a quanto sopra, la possibilità da parte del concessionario di ottenere in concessione, ad eventuale titolo di riequilibrio, aree di sosta di superficie già tariffate o da sottoporre a tariffa, comunque previa accettazione delle stesse da parte del concessionario”.

Tutto questo, in parole povere, significa che fra qualche anno a Reggio Emilia potremmo ritrovarci con un park interrato sotto piazza della Vittoria (che intanto si sarà svutata di socialità e attività commerciali e economiche per via dei lavori) con una metà dei box privati e l’altra metà acquistati dal Comune ma dati in gestione, per la sosta a rotazione, al concessionario il quale, già in possesso della gestione della ex Caserma Zucchi, non avendo raggiunto la renumerazione del capitale investito, si vedrà regalata la gestione di molti, se non tutti, i parcheggi pubblici della città in monopolio.