I lavori per tutta Piazza della Vittoria inseriti ne terzo stralcio del Concorso Europeo di Progettazione, partito nel 2004, per la riqualificazione di Piazza della Vittoria e Piazza Martiri del 7 Luglio, prevedeva un valore presunto di 2.417.900,00 € e prevedeva sostanzialmente la ripavimentazione della piazza.
Nel punto II.4 dell AVVISO INDICATIVO LAVORI in project financing datato febbraio 2005 e emanato dal Comune di Reggio Emilia si parla di realizzazione di parcheggi interrati o silos (Zucchi, San Girolamo, Vallisneri etc.) del valore complessivo non superiore ai 15.000.000,00 €.
Nel Programma Triennale LLPP 2008_2010 è stata reiscritta la voce relativa al 3° stralcio delle piazze (ripavimentazione di piazza della Vittoria) per un valore di 3.000.000 € (+ 500.000 € rispetto al 2007) di cui 2.500.000 € in carico ai privati a cui è stata affidata la progettazione del parcheggio sotterraneo.
Dopo l’iter negoziale tra Comune e privato, il 16 giugno 2010 (GC_2010_142) la Giunta delibera l’approvazione del progetto preliminare della società di progetto “Reggio Emilia Parcheggi Spa” (CCC – CCM – APCOA Spa e FINAL) dal valore complessivo di 10.825.123,00 € + 100.000 € per la corresponsione di canone una tantum alla stazione appaltante (Comune di Reggio Emilia), con l’obbligo a carico del concessionario di pavimentare, sistemare e allestire quale pubblica piazza, a propria cura e spese, l’area sovrastante e circostante il realizzando Parcheggio Vittoria, in conformità al progetto approvato nel Concorso Europeo di Progettazione, per un costo a bilancio del Comune pari a euro 2.5000.000,00 €.
In definitiva, secondo la delibera GC_2010_142, la stima sommaria dei costi è di 10.925.123,00 €, di cui 498.000,00 € per la risistemazione del parcheggio a raso della ex Caserma Zucchi, 9.088.067,00 € per i lavori in Piazza della Vittoria, 500.000,00 € per attrezzature gestionali e 738.436,00 € di spese tecniche.
Il 24 settembre 2010 viene trasmesso il Bando di gara di procedura aperta e di successiva procedura negoziata, ai sensi dell’articolo 37 quater comma 1 lettere a) e b) della legge 11.02.1994 n. 109, per l’affidamento in concessione, con il sistema della finanza di progetto, della progettazione definitiva ed esecutiva e della realizzazione dei lavori di costruzione di un parcheggio interrato in Piazza della Vittoria, della progettazione definitiva ed esecutiva e della realizzazione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dei parcheggi a raso esistenti nell’area “Ex Caserma Zucchi”, della gestione dei predetti parcheggi al servizio del Centro Storico della Città di Reggio Emilia. L’importo dell’intervento, posto a base di gara in relazione al progetto dell’ATI pomotrice “Reggio Emilia Parcheggi Spa”.
Nel dettaglio il Bando di gara stabilisce, quale importo dell’intervento indicato nella proposta del promotore, le seguenti voci: spesa complessiva di 10.925.123,00 € di cui 10.086.687,00 € (Zucchi + Vittoira + attrezzature gestionali al netto d’IVA) per lavori, compresi gli oneri per la sicurezza, pari a 302.600,61 € non soggetti a ribasso, e 738.436,00 € per spese tecniche delle quali 267.400,00 € per spese sostenute per la predisposizione della proposta e 471.036,00 € quale stima delle successive spese di progettazione nonché delle spese tecniche afferenti la fase esecutiva, più 100.000 € di canone una tantum alla stazione appaltante.Il 9 febbraio 2011 la gara va deserta e la “Reggio Emilia Parcheggi Spa” si aggiudica definitvamente il project financing e l’iter burocratico entra nella fase negoziata della procedura.
Il 18 gennaio 2012 la Giunta, con delibera GC_2012_12, approva il progetto definitivo per un importo di 14.613.933,96 € per il park interrato di Piazza della Vittoria più 630.000,00 € per l’intervento di risistemazione del park nella ex Caserma Zucchi. Insomma un importo complessivo di 15.243.933,96 € per un incremento di 4.318.810,96 € rispetto all’importo indicato nel bando di indizione di procedura aperta e negoziata per il project financing.
Nella delibera di Giunta GC_2012_12 si specificano: per la ex Caserma Zucchi 487.440,00 € per lavori, 10.500,00 € quali oneri per la sicurezza e 132.060,00 € di somme a disposizione; per il park interrato in Piazza della Vittoria 11.685.711,84 € per i lavori, 140.228,54 € per gli oneri di sicurezza e 2.787.993,58 € per somme a disposizione.
Come si può notare l’intero quadro economico è completamente stravolto sia rispetto al progetto preliminare, dichiarato sussistente di interesse pubblico con delibera di Giunta GC_2010_142, sia rispetto al bando con cui è stat indetta la procedura aperta e negoziata del poject financing.
Di fronte al considerevole aumento rispetto al progetto preliminare, l’amministrazione comunale se ne lava pilatescamente le mani giustificando la scelta con il fatto che il progetto preliminare, essendo stato approvato il 16 giugno 2010 con delibera GC_2010_142, non rientra nelle disposizioni del D.P.R. 207/2010, il quale prevede specificamente una verifica, da parte della stazione applatante, degli incrementi apportati alla progettazione definitiva. Piuttosto il progetto definitivo approvato rientra nelle disposizioni di cui agli articoli da 46 a 48 del D.P.R. 554/1999 che non prevedono alcuna fase di verifica o validazione del progetto definitivo elaborato e predisposto dal concessionario dei lavori.
In ogni caso, come confermato nella convenzione stipulata tra Comue e Reggio Emilia Parcheggi Spa, il progetto definitivo prevede la sistemazione dell’area di sosta della ex Caserma Zucchi per complessivi 698 posti auto tutti a raso destinati alla sosta a rotazione e la realizzazione di un parcheggio interrato di tre piani ubicato in Piazza della Vittoria per circa 420 box/posti auto da destinarsi a vendita in diritto di superficie e in parte alla sosta a rotazione, con la ripavimentazione, sistemazione e allestimento per l’intera estensione della piazza.
Con i carotaggi dell’estate del 2012 sopravvengono problemi relativi ad alcuni sottoservizi non censiti e con alcuni reperti archeologici individuati sotto la piazza. Quindi il progetto definitivo viene sottoposto a una variante con specifico riferimento alla parte riguardante il parcheggio interrato in Piazza della Vittoria. In pratica si riduce il numero dei piani interrati da te a due, passando da una profondità di scavo da meno 11 a meno 8 metri, e si riduce il numero dei box/posti auto che da circa 420 passano a 247.
Il quadro economico (GC_2013_137) del progetto prevede un totale generale di 13.058.417,07 € è così specificato in questo modo: lotto A, opere di risistemazione del parcheggio a raso ex Caserma Zucchi, 630.000,00 € di cui 508.191,67 € per i lavori, 10.548,33 € per oneri di sicurezza e 111.260,00 € per somme a disposizione; lotto B, opere per lo spostamento dei sottoservizi relativi a Piazza della Vittoria e Viale Allegri, 1.122.414,07 €; lotto C, opere per la realizzazione del pacrheggio multipiano interrato in Piazza della Vittoria, 11.306.000,00 € di cui 8.161.661,61 € per i lavori, di cui 204.016,54 € per oneri di sicurezza, 500.000,00 € per scavo archeologico e 2.441.321,85 € per somme a disposizione.
Rispetto all’importo posto a base di gara nel bando di procedura aperta e negoziata del project financing permane un incremento di 2.133.294,07 €. Ma al di là degli incrementi rispetto al bando di gara sia del prgetto definitivo sia della sua variante approvata, un aspetto rilevante è l’analisi dei costi medi di realizzazione per singolo box/posto auto del park interrato Vittoria. Anche perché più che un project financing la variante apportata al progetto definitivo assume le caratteristiche vere e proprie di un’operazione immobiliare, giacché i 247 box/posti auto sono tutti destinati alla vendita per la cessione del diritto di superficie. Ma allora che bisogno c’è di un project financing che di per se si delinea come uno strumento per la gestione di un bene o di un servizio e non per la possibilità data ad un privato di vendere un bene comune?
Nell’importo indicato nel Bando di gara per la realizzazione del park interrato (10.295.123 € ottenuti sottraendo i 630.000 € dai complessivi 10.925.623,00 € per l’intervento alla ex Caserma Zucchi) il costo medio di realizzazione per box è di circa 25.000 €.
Se si tiene presente il valore stimato nella delibera GC_2012_12 (14.613.933,96 €) per il park interrato, allora il costo medio per box è di circa 35.000 €.
Infine stando all’importo (11.306.000,00 €) definito per il park Vittoria nell delibera GC_2013_137 che approva la variante al progetto defintivo, i costo medio è di circa 45.000 €.
Insomma, stando al costo medi di 45.000 € per ciascun box, si sta parlando di un’operazione immobiliare con rischio di impresa molto alto, speciee se si tiene conto che ogni box pare che sia messo in vendita ad un prezzo tra i 52.000 € e i 54.000 € e che al momento le manifestazione di interesse sono state 87 su un totale 247 box.
Quindi o c’è qualcosa di poco ortodosso nei valori stimati o il rischio di impresa di quest’operazione immobilia è solo in apparenza. Consideriamo la seconda delle ipotesi.
Secondo l’atto di accordo parcheggi 28_11_2012 tra Comune e privato concessionario, qualora quest’utlimo si determini ad alienare a terzi la proprietà superficiaria di uno o più tra i box o i posti auto da realizzarsi nel park Vittoria ad un prezzo pari o inferiore a 35.000 € ciascuno, esso è obbligato a trasmettere al Comune una proposta di vendita avente ad oggetto i medesimi posti auto o box.
Ora i posti invenduti al momento sarebbero 160 e se tutti fossero acquistati dal Comune al prezzo pattuito in accordo allora la spesa totale, con soldi pubblici, sarebbe di 5.600.000,00 €, abbastanza per coprire i costi per le opere indicate come sussistenti per l’interesse pubblico, cioé i 2.5000.000,00 € stimati per la ripavimentazione della piazza, i 500.000,00 € per lo scavo archeologico, i 1.122.414,07 € per lo spostamento dei sottoservizi e i 630.000,00 € per la risistemazione del parcheggio ex Caserma Zucchi.
A questo punto il concessionario si ritroverebbe con un incasso di 5.600.000,00 + 4.524.000,00 € (per la vendita dei famosi 87 box a 52.000 € ciascuno) per un totale di 10.124.000,00 € ancora inferiore al valore di 13.058.417,07 € specificato nel quadro economico della variante al progetto definitivo.
Ma l’equilibrio economico-finanziario del concessionario (inteso come la copertura del servizio del debito del concessionario e la remunerazione del capitale investito da questo) è assicurato, a titolo di controprestazione, oltre che dalla cessione a terzi dei posti auto previsti, anche dalla gestione dei parcheggi interrati (park Vittoria) e in supericie (ex Caserma Zucchi) facendo propri i proventi derivanti dalla gestione stessa, nonché dalla gestione temporanea degli stalli a rotazione.
Inoltre la convezione stipulata tra Comune e Concessionario prevede una revisione concordata delle condizioni della concessione in presenza di eventi o di circostanze, non imputabili al concessionario, che alterino i presupposti e le condizioni di equilibrio economico finanziario. Tra questi eventi vi è “il mancato raggiungimento di un livello minimo di ricavi, non dipendenti da fatti o scelte imputabili al concessionario, sufficiente ad assicurare la copertura dei costi operativi di esercizio dei flussi di cassa a servizio del debito”. Ciò vuol dire, come descritto nell art. 11 bis 2 della convenzione, che il concessionario, nel caso in cui i ricavi dalla sosta a rotazione o dalla cessione a terzi dei box non siano sufficienti a coprire la copertura dei costi sostenuti, può concordare con il comune una revisione delle tariffe orarie della sosta a rotazione, dei prezzi di cessione dei box a terzi, della durata della concessione o “altra misura compensativa adeguata”. Per di più la “revisione concordata potrà avere ad oggetto, a scelta del concedente, anche o in alternativa a quanto sopra, la possibilità da parte del concessionario di ottenere in concessione, ad eventuale titolo di riequilibrio, aree di sosta di superficie già tariffate o da sottoporre a tariffa, comunque previa accettazione delle stesse da parte del concessionario”.
Tutto questo, in parole povere, significa che fra qualche anno a Reggio Emilia potremmo ritrovarci con un park interrato sotto piazza della Vittoria (che intanto si sarà svutata di socialità e attività commerciali e economiche per via dei lavori) con una metà dei box privati e l’altra metà acquistati dal Comune ma dati in gestione, per la sosta a rotazione, al concessionario il quale, già in possesso della gestione della ex Caserma Zucchi, non avendo raggiunto la renumerazione del capitale investito, si vedrà regalata la gestione di molti, se non tutti, i parcheggi pubblici della città in monopolio.